- 목 차 -
1. 들어가며
2. 전세 계약 갱신 청구권이란?
3. 전세 계약 갱신 청구권 행사 시 증액 제한 : 전월세 상한제
1) 보증금 인상의 경우
2) 월세 인상의 경우
4. 전세 계약 갱신 청구권 행사 방법
5. 전세 계약 갱신 청구권 행사 시기
6. 전세 계약 갱신 청구권 관련 유의 사항
1) 재계약의 경우
2) 갱신의 경우
1. 들어가며
이번 포스팅에서는 전월세 형태로 집을 임대하거나 임차하여 살고 계신 분들이 계약갱신청구권에 대하여 알아야 하거나, 또는 헷갈릴 수 있는 부분에 대해 정리해보겠습니다.
법령에는 계약 갱신 요구권이라고 기재되어 있지만 현실에서는 계약 갱신 청구권이라는 용어를 더 많이 사용합니다.
2. 전세 계약 갱신 청구권이란?
주택임대차 보호법에서 임차인에게 계약갱신 청구권을 부여하여 종전의 임대차 계약 기간을 2년에서 4년으로 연장하여 임차인의 권리를 보강한 제도입니다.
임차인은 갱신 청구권을 1회 행사할 수 있으며, 기간으로는 2년이 보장됩니다.
전세 계약 갱신 청구권을 행사하면 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 갱신되는 임대차 기간은 2년이 보장됩니다.
3. 전세 계약 갱신 청구권 행사 시 증액 제한 : 전월세 상한제
전월세 상한제는 전세 계약 갱신 청구 시 보증금이나 차임을 5% 이상 증액하지 못하도록 금액에 제한을 둔 것입니다.
임대인이 임대료 증액을 청구할 수는 있지만 임차인이 반드시 응해야 하는 것은 아닙니다.
현실적으로 보자면 임차인이 다른 집을 구하기가 힘들 경우에는 적정선에서 협의를 통해 증액을 하는 것이 바람직할 것입니다.
인상률이 5%라는 것은 보증금, 월세 모두 해당될 수 있습니다.
따라서 전세 ↔ 월세의 환산보증금과 전월세 전환율을 이용하여 아래와 같이 증액 가능한 금액을 계산할 수 있습니다.
전월세 전환율 2.5%는 한국은행 기준금리 0.5% 에 월차임 전환 시 산정률 2%를 더하여 정합니다.
(2020년 9월 29일 변경)
1) 보증금 인상의 경우
보증금 × 0.05 (5%) = 인상 가능한 보증금의 한도
2) 월세 인상의 경우
보증금이 5,000만원, 월세가 60만 원으로 가정하여 계산해보겠습니다.
환산 보증금 : 5,000만원 + { (60만 원 × 12개월) ÷ 2.5%(전월세전환율) } = 3억 3천8백만 원
환산 보증금의 5%에 해당하는 1천6백9십만 원 증액이 가능합니다.
따라서 월 차임으로 전환하면
(16,900,000원 × 2.5% ) ÷ 12개월 = 35,208원이 월세 인상 한도액입니다.
임대료 계산은 렌트홈 사이트의 임대료 계산기로 계산해 볼 수 있습니다.
4. 전세 계약 갱신 청구권 행사 방법
계약 갱신 청구권은 임차인의 갱신 요구 의사 표시만으로 임대차 계약의 갱신이 형성되는 권리입니다.
계약 갱신 요구에 따른 갱신 효력이 발생되는 데에 상대방인 임대인의 동의나 승낙은 필요 없습니다.
전세 계약 갱신 청구권 행사 방법에는 특별한 제한이 없지만, 객관적인 증거를 남기기 위해 구두로 의사표시를 하는 것보다는 전화나 이메일, 문자, 카카오톡 등 SNS로 전달하는 것이 좋습니다.
구체적인 방법으로는 "앞으로 2년간 전세 계약을 갱신하겠습니다."와 같은 간단하고 명료한 의사표시만으로 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다.
추후에 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 내용증명이나 우편 등의 방법을 활용하여 증거를 남겨두면 안전성을 확보할 수 있습니다.
5. 전세 계약 갱신 청구권 행사 시기
임차인은 임대차 계약이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지는 전세 계약갱신 청구권을 행사해야 합니다.
2020년 12월 10일 이전에는 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 행사하여야 했으나, 개정에 의해 2개월 전까지로 변경되었습니다.
예를 들어서, 계약만료일이 2021년 9월 30일인 경우 2021년 7월 30일 0시 전까지는 임대인에게 계약을 갱신하겠다는 의사가 도달하여야 하는 것입니다.
6. 전세 계약 갱신 청구권 관련 유의 사항
기존의 임대차 기간이 만료하는 경우 아래 2가지의 방법으로 계약을 연장할 수 있습니다.
1) 재계약
2) 갱신
1) 재계약의 경우
전월세 상한제의 적용을 받지 않아 종전의 보증금, 월세보다 5%를 초과해 인상된 금액으로 새로운 임대차계약을 체결할 수 있는 것입니다.
2) 갱신의 경우
다음의 3가지로 다시 나눌 수 있습니다.
① 임대인과 임차인이 합의 갱신하는 경우
② 묵시적으로 갱신하는 경우
③ 계약갱신청구권을 임차인 일방이 행사하는 경우
임대인 측에서는 임차인이 1회 계약 갱신 청구권을 행사하는 것이 유리합니다.
왜냐하면 합의 갱신이나 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 경우라면 추후에 임차인의 갱신 청구로 1회 더 계약 연장이 가능하기 때문입니다.
그렇기 때문에 임차인이 갱신 청구를 하였을 때 임대인이 적극적으로 동의하거나 곧바로 승낙한다면 합의 갱신으로 판단될 가능성이 크기 때문이 임대인 입장에서는 주의할 필요가 있습니다.
참고로 전월세 상한제를 초과한 금액으로 갱신한 경우에도 합의 갱신으로 판단될 가능성이 큽니다.
임차인과 임대인 모두 아무런 의사를 밝히지 않고 묵시적 갱신을 하게 된 경우에도 계약 갱신 청구권을 행사하지 않은 것이기 때문에 분명하게 의사를 확인하는 것이 좋습니다.